同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于房企來講，房企不會(huì)因?yàn)榇舜巍敖迪ⅰ倍Y金面有所緩解，整體房企資金面緊張的局面不可能改變，不過資金面走向?qū)捤傻念A(yù)期有可能會(huì)促使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)博弈市場(chǎng)，以贏得后期政策面對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的寬松。
6月7日，中國(guó)人民銀行決定，自2012年6月8日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
央行急“降息”主要源于5月份乃至第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不樂觀。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度而言，5月份宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)有可能不樂觀，整個(gè)2012年第二季度有可能成為經(jīng)濟(jì)觸底的市場(chǎng)階段，在這個(gè)階段，為了保證宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，央行再次降息?！敖迪ⅰ焙笈c年內(nèi)三次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，適當(dāng)釋放市場(chǎng)“流動(dòng)性”，以配合2.0版“四萬億”資金對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的作用。
那么，“降息”之后，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？應(yīng)該從哪些方面解讀“降息”對(duì)于購(gòu)房者、開發(fā)商、甚至整體市場(chǎng)的影響？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于房企來講，房企不會(huì)因?yàn)榇舜巍敖迪ⅰ倍Y金面有所緩解，整體房企資金面緊張的局面不可能改變，不過資金面走向?qū)捤傻念A(yù)期有可能會(huì)促使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)博弈市場(chǎng)，以贏得后期政策面對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的寬松。
從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來講，盡管當(dāng)前銀行對(duì)于開發(fā)企業(yè)尤其是中小開發(fā)企業(yè)還有開發(fā)貸款的限制，但是，“降息”之后，政府刺激經(jīng)濟(jì)過程的“穩(wěn)增長(zhǎng)”2.0版“四萬億”定向投資在執(zhí)行層面仍然不可避免流入到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于部分開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生間接性的利好影響。這主要表現(xiàn)在兩方面：
第一，即使國(guó)家相關(guān)部門嚴(yán)格管控這些資金的投資流向，把這些定向的投資資金分配給某一個(gè)行業(yè)或企業(yè)，這些行業(yè)或企業(yè)也不可能馬上把這些資金全部消化完畢，勢(shì)必在不同的投資階段分別落地到具體項(xiàng)目。在資金尚未落地的項(xiàng)目之前勢(shì)必也會(huì)產(chǎn)生大量資金，這么大量資金不可能閑置在銀行“睡大覺”，勢(shì)必會(huì)在短期內(nèi)尋求投資及回報(bào)出路。這樣，不可避免這些資金會(huì)進(jìn)入到樓市。
第二，含有房地產(chǎn)開發(fā)的“多元化”企業(yè)有可能從此間接性受益。比如，海爾、TCL、聯(lián)想等這些企業(yè)，它們不僅擁有可以獲得國(guó)家資金重點(diǎn)支持的高科技產(chǎn)業(yè)，也擁有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，主要表現(xiàn)在住宅開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等，如果這些企業(yè)通過高科技企業(yè)獲得此輪“穩(wěn)增長(zhǎng)”2.0版“四萬億”定向投資支持，那么，從公司內(nèi)部角度而言，房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)也有可能間接性受到資金面利好的影響。同樣，據(jù)筆者了解，一些做光伏產(chǎn)業(yè)、新能源等企業(yè)也擁有房地開發(fā)企業(yè)，這些企業(yè)的房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)也有可能從中間接性受益。
不過總體來看，“降息”之后2.0版“四萬億”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的的影響還是局限在一定范圍內(nèi)，還不具有普遍性。筆者認(rèn)為，“降息”之后2.0版“四萬億”對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用到底如何，關(guān)鍵還是要看這些資金的具體流向。如果流向控制的好，沒有進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，那么，就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有太大的影響。反之，如果這些資金的投資流向間接性的流入到房地產(chǎn)行業(yè)，那么，有可能是另外一回事。因此，防止過剩資金間接性的流入到房地產(chǎn)行業(yè)，將這些資金真正落實(shí)到相關(guān)鼓勵(lì)的行業(yè)將成為此次2.0版“四萬億”投資的重中之重。
那么，“降息”之后對(duì)于購(gòu)房者有何影響？對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)成交走勢(shì)影響如何？
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“降息”為購(gòu)房者節(jié)省一部分購(gòu)房預(yù)算，這對(duì)于剛需購(gòu)房者來講，在“刺激剛需”首套房入市的政策背景下，首套房置業(yè)者應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)在這個(gè)階段入市。不過由于“降息”隔年調(diào)整的游戲規(guī)則，購(gòu)房者真正節(jié)省購(gòu)房預(yù)算是從2013年開始。
筆者認(rèn)為，“降息”后與年內(nèi)三次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，為樓市 “差別化”信貸政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。在剛剛過去的5月，“降準(zhǔn)”促使整個(gè)樓市成交量的“紅五月”的出現(xiàn)，在當(dāng)前及未來6-8月傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季時(shí)間段，整體樓市按照經(jīng)驗(yàn)來說應(yīng)該是維持淡市的狀態(tài)，但是，2012年的市場(chǎng)狀況有可能區(qū)別往年經(jīng)驗(yàn)?！敖迪ⅰ焙笈c年內(nèi)三次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，有可能使樓市6-8月出現(xiàn)“淡市不淡”的行情。所謂“淡市不淡”是指一方面不會(huì)延續(xù)往年淡市的狀況，另一方面也不會(huì)出現(xiàn)成交量暴漲的趨勢(shì)，成交量在這一階段保持不好不壞的狀態(tài)，甚至出現(xiàn)小幅反彈。原因如下：
第一，“降息”后與年內(nèi)三次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，政策層面正值“刺激剛需”時(shí)間窗，剛需應(yīng)該會(huì)在6-8月份繼續(xù)釋放需求；
第二，“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施和房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接性關(guān)系，開發(fā)企業(yè)資金面壓力還是持續(xù)存在，這個(gè)階段開發(fā)企業(yè)會(huì)加大市場(chǎng)供應(yīng)，供應(yīng)的增加與個(gè)案價(jià)格的調(diào)整會(huì)促使后市成交量保持一定的水平，不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑的趨勢(shì)。
第二，開發(fā)商與其像去年一樣等到年底沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)，不如利用當(dāng)前政策微調(diào)“刺激剛需”的時(shí)間窗口，及時(shí)降價(jià)跑量，有條不紊的分階段向公司的銷售目標(biāo)邁進(jìn)。
另外，從價(jià)格趨勢(shì)角度來講，市場(chǎng)層面應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)維持現(xiàn)狀局部或個(gè)案降價(jià)的趨勢(shì)，以上海為例，從短期市場(chǎng)趨勢(shì)來看，上海商品住宅市場(chǎng)庫存仍然維持在1000萬㎡（建面）左右的高位，市場(chǎng)去化周期在15月以上（按照當(dāng)前月均去化量60-70萬㎡（建面）來計(jì)算），15月以上的去化周期仍然是房?jī)r(jià)繼續(xù)保持下跌的信號(hào)。盡管個(gè)案房?jī)r(jià)降幅有收窄跡象，但大趨勢(shì)短期內(nèi)改變不了。
